Levier financier & fiscal
Les Français aiment investir dans la pierre et les banques les y encouragent. Les biens immobiliers font en effet partie des rares catégories d’actifs pour lesquelles les banques prêtent volontiers à leurs clients.
1 - Le levier financier, c'est quoi?
L’effet de levier financier consiste à acquérir un bien (ici immobilier) en apportant un minimum de fonds propres et en ayant au maximum recours à un financement externe (ici la dette bancaire).
Ex : Vous envisagez une opération immobilière d’un montant global de 200K€ pour laquelle vous apportez 40K€ et obtenez 160K€ de prêt bancaire. L’effet de levier est de 4 pour 1. Plutôt que d’investir 200K€ dans cette opération, vous pouvez choisir d’investir ces 200K€ dans 5 opérations à effet de levier.
Si la rentabilité locative de votre bien est supérieure au coût de votre prêt, alors l’effet de levier est mécaniquement positif et vous gagnez de l’argent passivement.
Ex : Votre bien affiche une rentabilité locative de 4.5% et votre prêt vous coûte 1.5% : vous gagnez mécaniquement 3% / an.
En France, les banques considèrent l’immobilier comme une valeur sûre, c'est-à-dire une valeur qui s’apprécie ou à minima ne se déprécie pas sur le long-terme. C’est pourquoi la plupart des banques acceptent de financer les acquisitions immobilières de leurs clients, pourvu que leur dossier financier soit solide.
2 - Levier financier et opération blanche
Une opération blanche désigne dans le langage immobilier une opération dont la charge (capital + intérêts) est couverte par les revenus (loyers).
Ex : Vous acquerrez un studio en vous endettant. Votre mensualité de crédit est de 800€ et votre loyer est de 800€ : vous avez réalisé une opération blanche.
En pratique, une opération blanche dépend complètement de la structure de financement de l’acquisition immobilière : plus le montant apporté en cash par l’acquéreur est important et donc l’endettement faible, plus le loyer couvrira facilement l’échéance du crédit. L’opération immobilière idéale consiste donc à viser une opération blanche couplée à un niveau d’endettement maximal.
3 - Le levier fiscal
Une dernière donnée reste à prendre en compte dans la prise en compte des opérations blanches : l’impact de la fiscalité. En location non meublée, les revenus locatifs sont intégrés à vos autres revenus et taxés selon le barême d’imposition de l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP) + les prélèvements sociaux (17,2% à partir du 1 er Janvier 2018).
Ex : Vous louez un studio non meublé et percevez 800€ de loyers par mois et votre tranche marginale d’impôt sur le revenu est de 30% : vous devrez vous acquitter 240€ d’impôt au titre de l’impôt sur vos revenus locatifs et 137,60€ au titre des prélèvements sociaux.
La location nue est donc bien moins intéressante que la location meublée qui permet de bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), statut grâce auquel vous pouvez optimiser fiscalement votre acquisition de manière à ne pas (ou peu) payer d’impôts pendant les premières années de votre location. C’est en utilisant à ce levier fiscal que vous pourrez réaliser d’authentiques opérations blanches (nettes de fiscalité) en mixant intelligemment apport en cash et endettement maîtrisé.
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