Rentabilité
La rentabilité locative est un critère d'investissement fondamental. Pour bien l'appréhender, il est important de distinguer la rentabilité brute, de la rentabilité nette (de charges), de la rentabilité nette nette (de charges et de fiscalité).
1 - Rentabilité brute
La rentabilité locative brute se calcule en faisant le ratio entre les loyers perçus et le prix d’acquisition de votre bien immobilier, soit :
R = [ (Loyer mensuel x 12) / Prix d’acquisition ] x 100
Ex : Vous avez acquis un studio pour 150K€ (tous frais inclus) que vous avez mis en location à 700€ / mois. La rentabilité brute obtenue est de [700 x 12 / 150.000] x 100 = 5,6%
Pour être précis, le calcul de la rentabilité brute devrait prendre en compte la vacance locative (i.e le nombre de jours où votre bien n’est pas loué dans l’année) mais en pratique ce calcul n'est jamais fait car la vacance locative n’est par définition pas mesurable à l’avance.
2 - Rentabilité nette (de charges)
Le calcul de la rentabilité brute est un indicateur intéressant mais souvent insuffisant car ne prenant pas en compte l’ensemble des charges liées à la mise en location de votre bien immobilier :
-Frais de gestion ;
-Charges non récupérables ;
-Taxe foncière ;
-Assurance propriétaire non occupant (PNO) ;
-Crédit logements ;
-Autres frais... ;
Le calcul de la rentabilité nette vous donnera donc une meilleur idée de la vraie rentabilité de votre bien :
R = [ (Loyer mensuel x 12 – Frais de gestion, charges non récupérables, taxe foncière…) / Prix d’acquisition ] x 100
Ex : Vous avez acquis un studio pour 150K€ (tous frais inclus) que vous avez mis en location à 700€ / mois et pour lequel :
-Les frais de gestion s’élèvent à 6% des loyers perçus ;
-Les charges non récupérables sont de 30€/mois ;
-La taxe foncière s’élève à 300€ / an ;
La rentabilité nette est donc de [ (700 x 12) x 0.94 – 30 x 12 - 300 / 150.000] x 100 = 4,8%
3 - Rentabilité nette nette (de fiscalité)
Si l'on veut être parfaitement précis, le calcul de la rentabilité locative doit aussi prendre en compte l’impact de la fiscalité. Votre investissement locatif vous procurera en effet de nouveaux revenus théoriquement taxables mais pour lesquels vous pourrez déduire un certain nombre de charges :
-Frais directs liés à l’acquisition : frais de notaire, frais d’agence, travaux… ;
-Charges d’emprunt immobilier (intérêts) ;
-Charges non récupérables ;
-Amortissement du bien (en Loueur Meublé Non Professionnel uniquement) ;
Les régimes fiscaux étant différents pour chaque investisseur, ce calcul doit être fait au cas par cas. En pratique, le statut fiscal que vous choisirez (meublé / non meublé, revenus fonciers / LMNP, etc…) aura un impact significatif sur la rentabilité locative de votre bien. Dans la quasi totalité des cas, nous conseillons à nos clients d'opter pour le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) au régime réel simplifié.
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